Meu imóvel de investimento nos EUA – Conclusão

Há exatamente quatro anos, eu publiquei um artigo aqui contando em detalhes a história do meu primeiro (e único) imóvel de investimento nos Estados Unidos. Vários leitores têm me cobrado um desfecho desta história. Então, vamos lá!

Venda

Por conta do meu divórcio, eu tive de colocar o imóvel à venda em julho de 2015. Recebi uma oferta para vendê-lo por US$ 167.000 e obviamente aceitei (o valor nominal de compra foi de US$ 87.900).

Antes de você pensar que tive um lucro de US$ 79.100, esta conta simplória está errada por alguns motivos:

1. Há custos diversos como impostos, taxas, inspeções etc. quando você compra um imóvel. Estes custos estão discriminados em detalhes no artigo anterior.
2. Eu financiei o imóvel, e há custos relacionados à captação do financiamento. Estes custos estão discriminados em detalhes no artigo anterior.
3. Eu aluguei o imóvel e com o valor do aluguel eu pagava todos os custos, o financiamento e ainda sobrava um trocado. Esse lucro mensal não está computado no valor simplificado (e equivocado) acima e falarei mais sobre ele adiante.
4. Há custos de venda (taxas, comissão dos corretores, custos diversos etc.).

O processo de compra e venda de imóveis nos EUA é bem simples, pois não existem cartórios (que é uma coisa tipicamente brasileira). Quem faz o papel do cartório são empresas de título (title companies), que são companhias privadas que tomam conta de toda a parte burocrática e, principalmente, servem de intermediário do pagamento entre o comprador e o vendedor: este tipo de empresa cria um conta (escrow) para onde o dinheiro do comprador é depositado, a empresa efetua todos os pagamentos devidos (saldo devedor do financiamento, comissões dos corretores, taxas, tarifas, registro do imóvel no condado e custos diversos) e então passa para o vendedor o valor líquido, com toda a burocracia já resolvida. É tudo muito simples, desburocratizado e rápido. O registro de propriedade do imóvel em si é feito no condado (uma divisão administrativa que não existe no Brasil; dentro de um condado há várias cidades), sendo que a empresa de título faz tudo.

Um detalhe interessante é que eu vendi o imóvel quando já não estava mais morando nos EUA, e só teve um documento que eu tive de reconhecer firma, que foi a transferência do título de propriedade em si. Esse reconhecimento de firma, por eu estar fora dos EUA, teve de ser feito no consulado americano. Estando nos EUA, o próprio agente da empresa de título, por ter fé pública, reconhece a sua assinatura.

O valor que eu recebi da venda, depois de pago todos os custos e o saldo devedor do financiamento, foi de US$ 83.884,14. Só que este não foi o meu lucro, pois há de se descontar deste valor o quanto eu gastei para comprar o imóvel (entrada) e todos os custos que eu tive de manter o imóvel, e devemos adicionar a este valor todos os aluguéis que eu recebi.

O valor do meu lucro total durante todo o período que tive o imóvel, computando tudo e retirando o valor que investi, foi de US$ 62.727,72.

Dados completos

Estou colocando aqui, para aqueles interessados, um PDF com um resumo deste investimento. Neste PDF estão faltando dois dados. O quanto eu desembolsei para comprar o imóvel (US$ 24.437,28, isto é, quando comprei o imóvel, este foi o valor que eu tive que pagar à empresa de título) e um pequeno reembolso que eu tive (US$ 108) de pagamento a maior.

Desta forma, considerando aluguéis e a venda do imóvel, eu tive um lucro total de US$ 62.727,72 ou um retorno de 156,7% sobre o valor que eu investi (US$ 24.437,28) em três anos e meio (comprei o imóvel em 02/2012 e recebi o dinheiro da venda em 08/2015).

E se eu não tivesse vendido o imóvel? Basta pegar os dados apresentados no PDF e diminuir US$ 83.884,14 da linha “Other Revenue”. Ao fazer isso, o lucro total para este período passa a ser de “apenas” US$ 3.173, ou seja, um retorno de 13% sobre o quanto em investi (US$ 24.437,28). Em primeiro momento, esta rentabilidade parece ser extremamente baixa para um período de três anos e meio, especialmente se levarmos em conta que no Brasil atualmente conseguimos na faixa de 1% ao mês na renda fixa. Porém, o que este número não mostra é o fato de você ter um ativo que está se pagando, onde, na verdade, você tem um inquilino que está comprando o imóvel para você, e se você levar o financiamento até o final, terá um imóvel tirando do seu bolso apenas uma fração do seu valor para obtê-lo. Além do potencial de valorização do imóvel, como foi claramente o meu caso.

Nota: no artigo anterior eu havia dito que o valor do aluguel mensal era de US$ 1.100. Este era o valor que o administrador queria cobrar, mas depois verificamos que o motivo do imóvel estar demorando um pouco para ser locado era o fato de o valor pedido estar um pouco acima da realidade, e passamos a alugar o imóvel por US$ 1.000 por mês.

Conclusões

Eu obtive uma rentabilidade excepcional, mas isso não significa que você obterá uma rentabilidade tão alta. Os seguintes pontos devem ser levados em conta:

• Eu comprei o imóvel em uma época pouco após a crise de 2008, quando os valores dos imóveis na cidade onde eu investi ainda estavam extremamente baixos e o mercado ainda não havia se recuperado, isto é, era um mercado bom para compradores. Oportunidades como essa não aparecem sempre.
• Eu analisei e visitei pessoalmente cerca de 30 imóveis antes de investir nesse. Investidores de imóveis analisam, em média, 100 imóveis até achar um que satisfaça seus critérios.
• Eu consegui um fluxo de caixa positivo, isto é, o valor do aluguel cobria todos os custos mensais do imóvel, incluindo as prestações do financiamento. Esta é a chave para investir em imóveis com sucesso nos Estados Unidos usando o esquema “Robert Kiyosaki” (aluguel pagando os custos do imóvel). Nem sempre isto é possível. Há pessoas que investem em imóveis nesse esquema mesmo com fluxo de caixa negativo, aguardando chegar o dia em que o valor do imóvel se valorizará tanto que valerá a pena ter feito este sacrifício. Porém, não há garantia alguma que um imóvel se valorizará ou o quanto ele se valorizará.
• Os aluguéis me deram um redimento de 13% sobre o que eu investi em três anos e meio. Se fosse analisar apenas por este ponto, teria sido melhor ter deixado o dinheiro investido em um fundo de renda fixa no Brasil. Porém, há duas vantagens nesse tipo de investimento: primeiro, se você não vender o imóvel, após 30 anos terá um imóvel tendo tirado do bolso apenas cerca de 30% de seu valor (20% de entrada e 10% de custos de compra – ver artigo anterior); segundo, o mercado pode aquecer e você verificar que vale a pena vender o imóvel e realizar um bom lucro.
• Não vi um centavo do lucro deste investimento. O dinheiro foi todo para a minha ex-esposa.
• Não case sem ter um acordo pré-nupcial.

Lembrando sempre que eu não sou especialista e não estou fazendo qualquer tipo de recomendação. Use as informações que eu escrevo em meu blog por sua própria conta e risco.

Peço ainda o favor de não entrarem em contato comigo fazendo perguntas sobre como investir em imóveis nos EUA; caso queira mais informações além das que eu dei neste e no artigo anterior, você deve procurar um corretor de imóveis naquele país especializado em imóveis de investimento.