O que descobri sobre investimentos em imóveis nos EUA até o momento

Oi pessoal,

Este tópico é um resumo rápido do que eu descobri sobre investimentos em imóveis nos EUA até o momento. Em breve irei descrever a compra da minha casa aqui.

Algumas considerações sobre como encontrar uma casa:

• A listagem de imóveis à venda nos EUA é centralizada através de um sistema eletrônico chamado MLS. É uma mão na roda.
• Há dois corretores de imóveis envolvidos, o de compra e o de venda. Você contrata um corretor para procurar o imóvel para você, basicamente ele vai acessar o MLS e verificar os imóveis que estão dentro dos seus critérios e irá contigo visitar esses imóveis, além de ficar de olho no MLS para ver se algum novo imóvel com as características procuradas é inserido.
• As casas à venda possuem uma fechadura eletrônica onde o corretor pode ir lá contigo e, usando uma chave eletrônica, abrir a casa. Assim você não terá de lidar com o corretor que representa o vendedor, podendo visitar a casa sem qualquer tipo de pressão ou “chato” no seu pé falando maravilhas da casa.
• Quando você tiver decidido por um imóvel, você tem de fazer uma oferta por escrito, em um formulário padronizado que o seu corretor irá lhe fornecer. Na realidade “formulário” é força de expressão, o documento tem a grossura de um livro e lista tudo o que você possa imaginar.
• O ideal é estar pré-qualificado para ter uma hipoteca, com isso você já sabe de antemão a faixa de preço do imóvel que você está buscando (isto é, a faixa de preço que o banco vai liberar).

Como já expliquei em um outro tópico, comprar uma casa a vista não é problema. A questão toda é conseguir um financiamento. O financiamento tradicional é a hipoteca de 30 anos. Então acho que o título mais correto seria “o que descobri até o momento sobre o financiamento imobiliário americano”… 😉

Em resumo:

• O primeiro passo é ter um escore de crédito FICO acima de 620. Quanto maior o seu escore de crédito, maior o limite de crédito que as financeiras vão liberar e menor será a taxa de juros. Já expliquei este ponto em detalhes aqui.
• Além do escore de crédito, você tem de comprovar rendimento compatível com o valor da mensalidade. A prestação mensal não pode consumir mais do que 45% da sua renda mensal.
• Idealmente você deve dar 20% do valor de imóvel de entrada. Se você der menos de 20% de entrada, você terá de pagar um seguro, o que aumenta o valor das suas prestações.
• Você deverá comprovar a origem do dinheiro a ser usado na entrada (* ver abaixo meus pensamentos sobre isso).
• No financiamento padrão de 30 anos o valor da prestação é o mesmo por toda a duração do financiamento (30 anos), independentemente da taxa de inflação.
• É necessário seguro contra desastres naturais.
• Ao valor da prestação é somado o valor da taxa de propriedade (IPTU), seguro contra desastres naturais e seguro contra inadiplência (caso você dê menos de 20% de entrada). Por isso tome cuidado ao usar calculadoras on-line para calcular o valor da prestão, pois essas calculadoras darão apenas o valor do financiamento, não incluindo as taxas e seguro. Eles aumentam o valor da prestação entre 10% e 20%.
• Você pode sempre que quiser fazer pagamentos adicionais para diminuir o valor do saldo devedor.

Estando o financiamento aprovado e o vendedor aceitando a sua proposta, a papelada segue para uma empresa de títulos (equivalente ao cartório de imóveis no Brasil) e a papelada em geral demora 30 dias. Nesse meio tempo, é criada uma conta nesta empresa (conta esta chamada “escrow”) onde são colocadas as receitas e despesas efetuadas durante o trâmite. Esta empresa cobra um valor por este serviço e há várias despesas tais como as vistorias. Duas vistorias são necessárias, uma estrutural e uma contra pestes. Se problemas forem detectados, o vendedor precisa corrigi-los, até um limite máximo acordado na proposta de compra. Obviamente se algum problema estrutural sério for detectado, você pode sair fora do negócio sem qualquer penalidade. Outras despesas que você terá que serão adicionadas à conta são a corretagem do seu corretor de compra (2%-3% do valor da casa), impostos (“IPTU”), etc.

Então além do valor da entrada, prepare-se para as despesas de “fechamento”, que vai variar aí entre 10% e 20% do valor da entrada.

Bem, em linhas gerais é isso aí.

Abraços,
Gabriel Torres

(*) Em teoria isto é para evitar a compra de uma casa usando “dinheiro sujo” (ilegal). Mas há um baita furo nesse negócio (só mesmo brasileiro para pensar em como burlar esse sistema he he he). Vamos dizer que você tenha dinheiro para comprar uma casa à vista ou dar uma entrada maior mas este é “sujo”. Basta dar uma entrada de um valor que você possa comprovar, pegar o financiamento e após alguns meses simplesmente quitar o financiamento ou pagar valores adicionais. Em nenhum momento o banco pede comprovação para o dinheiro a ser usado no pagamento de valores adicionais.